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天津房价暴跌原因分析,4万套二手房背后的天津楼市真相

更新时间:2021-02-19 11:10:25点击:

只要经过房地产中介所,通常都会听到“标准餐”的句子。“姐姐,请再下车。现在二手房真的很难卖。”

在这一点上,经纪人确实没有疏忽。很多二手房已经很惨了,对降价也不感兴趣。

所以新房项目都在抱怨。太多人买不起新房是因为二手房卖不出去。天津房价暴跌原因分析

01

自2017年房地产市长/市场调控以来,天津二手房累计跌幅已达30%,这一数字仍在以肉眼可见的速度增长。

跌幅超30%!藏在14万套二手房背后的天津楼市真相,出乎意料

一直以来,即使是保守的统计局数据也表明天津二手房持续低迷。

资料来源:统计厅70个城市住房价格

这是天津二手房的基本面。

事实上,市场仍然分化。在壳牌住宅官方网站上可以看到的间接住宅近14万套。

这些房子中有两种类型的二手房,跌幅远远低于平均水平。

一个是重点学区房,另一个是车臣家。

旧的东西给学区穿上金衣服后并不是没有价值的。

第二套新房比较恒家,因为户型、园林、房地产等都很符合买房人的要求。

唯一没有价值的是旧的。

第二次新房中仍然存在“但是”。并不是所有的第二个新房都会掉下来。

让我们来看看一些实际的例子。

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河北区中铁国际城2017年4月交易均价约为3.6万/平方米,今年7月交易均价为2.4万/平方米,下跌33%。

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河东区韩兰园,今年4月交易均价为每平方米2.8万韩元,2019年底成交价为每平方米3.5万韩元左右,半年内下跌约20%。

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另外,南开区、融桥官邸、相似层和户型住宅院、2017年交易均价约为5.4万/平方米,今年5月交易均价为5.1万/平方米,跌幅仅为5%。

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天邦崇德院今年6月交易均价为每平方米4.5万/,2016年高层以每平方米3.6万/的价格卖出,控制了3年,房价上涨了25%。

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  天房天拖5月成交一套约90平米房源,均价4.2万/平米,2017年新房尾房价格4.3万/平米,从最高点到现在,也仅跌了2%。

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  河西区海河大观、格调绮园这些次新房,价格都很扛,相比于最高点有的甚至还涨了。

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  和平区学区属性太浓,姑且不做比较。

  虽然是几个案例,但以小见大。

  上三区次新房异常坚挺,“经得起时间的考验”,相比而言,下三区就比较逊色了。

  不能说上三区所有的次新房都非常扛价,也不能说下三区所有的次新房都不扛价,只能说,这是天津二手房市场如今的基本面。

  二手房价格是区域价值的风向标。

  02

  为什么南开区、河西区次新房这么坚挺呢?

  很简单,现在大家已经达成共识,只有南开区、河西区是真正改善的区域,它们就属于二八定律中的20%。

  而且,这两个区域新房少,但是购房需求不少。

  因为外溢早晚是要回流的,以前有多少刚需,现在就有多少改善需求。

  大概就是“狼多肉少”的意思。

  用现在窥探未来:今天的新房就是明天的次新房,今天的刚需就是明天的改善。

  所以,从保值角度来说,南开区、河西区的新房最值得买。

  毕竟,未来楼市格局将从刚需为主转向改善为主,改善群体才是购房主力,居住升级将会是比刚性需求更刚性的需求。

  南开区、河西区的改善盘不用担心以后的“保值度”,全市有这么大的改善水库,需求量不会下降。

  只不过,河西区还有新梅江,是巨大的土地池,能持续有新房供应。

  但南开区没有新区了,靠都市更新难度太高,未来土地出让量少,现在的新房更稀缺。

  地段稀缺是原因之一,同时产品稀缺也很重要。

  为什么老破大无人问津,因为它只有面积段符合改善需求,户型设计、楼体外立面、景观园林、物业管理都远远落后。

  从这方面来说,天津房价暴跌原因分析品质能跳脱出来的新房,未来在市场会更有竞争力。

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